Impuestos al comprar una propiedad: sellos, ITI, ganancias

Una operación inmobiliaria en Argentina implica varios impuestos y tasas, distribuidos entre el comprador y el vendedor según costumbre, acuerdo entre partes, y normativa específica. Tener claro qué impuesto se paga, quién lo paga, cuándo y por qué monto, evita sorpresas al momento de firmar y permite presupuestar correctamente la operación.

Esta nota repasa los principales tributos aplicables a operaciones inmobiliarias en Argentina, con foco específico en operaciones en la provincia de Córdoba. La normativa puede variar entre provincias, así que para operaciones en otras jurisdicciones algunos detalles cambian.

Impuesto de sellos (provincial)

Es el impuesto que más visible aparece en cualquier operación inmobiliaria. Se aplica al boleto de compraventa y/o a la escritura traslativa de dominio según jurisdicción. En la provincia de Córdoba la alícuota es del 1,5% sobre el valor de la operación (o el valor fiscal del inmueble si fuera mayor).

Habitualmente se reparte 50/50 entre comprador y vendedor, aunque puede pactarse distinto en el boleto. El impuesto se paga antes de firmar la escritura: sin comprobante de pago, el escribano no puede otorgar la escritura. Es el primer cheque importante de la operación.

Honorarios del escribano

Los honorarios del escribano público suelen rondar entre 1% y 2% sobre el valor de la operación. Varían según el escribano elegido, la complejidad del estudio de títulos, y el valor del inmueble. Para operaciones simples y de valor medio, suelen estar alrededor del 1,5%.

Adicionalmente, hay gastos asociados al estudio de títulos: certificados de dominio, certificados de inhibiciones, certificados de libre deuda municipal y provincial, formularios, cargos administrativos. Estos gastos pueden sumar otro 0,5% a 1% del valor. Total escribano + gastos: 2% a 3% del valor. Lo paga el comprador en general.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

El ITI lo paga el vendedor si la propiedad no era su vivienda única y permanente. Es el 1,5% sobre el valor de venta. Se retiene al momento de la escrituración y el escribano actúa como agente de retención: si el vendedor no demuestra exención, el escribano retiene y deposita.

Si la propiedad era la vivienda única del vendedor, queda exenta del ITI si el vendedor reinvierte el dinero en otra vivienda dentro del año posterior a la venta. Para acceder a esta exención hay que cumplir requisitos formales y presentar declaración jurada ante la AFIP.

Impuesto Cedular sobre la utilidad

Para propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2018, la utilidad obtenida en la venta tributa Impuesto Cedular (también conocido como "impuesto a las ganancias por venta de inmuebles"). La alícuota es 15% sobre la ganancia ajustada por inflación. Si la propiedad era anterior a 2018, sigue rigiendo el régimen del ITI tradicional.

La ganancia se calcula como diferencia entre precio de venta y precio de compra (cada uno expresado a valores comparables). Hay deducciones admisibles: gastos de mejoras, comisiones, impuestos pagados. El impuesto se determina por declaración jurada anual del vendedor en su declaración de ganancias.

Tasas municipales

Cada municipio cobra una tasa por habilitar la transferencia de dominio en su jurisdicción. En la provincia de Córdoba varía entre comuna y comuna pero generalmente es un porcentaje bajo, menor al 1% del valor. Algunas comunas cobran montos fijos en lugar de porcentajes.

Es importante consultar el costo específico en el municipio donde está la propiedad antes de cerrar la operación. En el Valle de Calamuchita, cada localidad tiene su propia tasa. Para propiedades rurales fuera de ejido municipal, esta tasa puede no aplicar pero pueden haber otras tasas provinciales.

Impuesto inmobiliario provincial

No es un impuesto de la transferencia sino del titular de la propiedad. Pero al momento de la escrituración debe estar al día: sin libre deuda del impuesto inmobiliario, no se escritura. El vendedor es quien debe pagarlo hasta el momento de la transferencia.

Verificar el estado del impuesto inmobiliario en Rentas Córdoba antes de cerrar la operación. Si hay deudas, deben saldarse antes de escriturar. Si hay observaciones (errores de valuación, propiedades no declaradas en planos), pueden requerir trámites adicionales.

Tasa municipal de servicios

Igual que el impuesto inmobiliario, la tasa municipal por servicios (limpieza, alumbrado, etc.) debe estar al día al momento de la escrituración. Sin libre deuda municipal, no hay escritura. Suele liquidarse mensualmente y el vendedor debe entregar el inmueble con la tasa al día.

En el Valle, las tasas municipales varían según el municipio. VGB, Santa Rosa, Embalse y La Cumbrecita tienen sus propias tasas con valores y procedimientos específicos. Para propiedades en zonas rurales, puede no aplicar tasa municipal si no hay servicios prestados.

Costos relacionados con financiación

Si la operación se financia con hipoteca bancaria, sumar los costos asociados al préstamo. Comisión de otorgamiento del banco (típicamente 1-2% del préstamo). Tasación bancaria del inmueble (entre USD 200 y USD 800). Costos de seguro de vida e incendio obligatorios. Costos administrativos del banco.

Adicionalmente, la escritura con hipoteca es más costosa que la escritura sin hipoteca: el escribano cobra más por la complejidad adicional y hay impuestos sobre el monto del préstamo. Total adicional por financiar: 3-5% del valor financiado.

Comisión inmobiliaria

Si la operación se hizo a través de una inmobiliaria, hay comisión inmobiliaria. En Córdoba, la comisión típica es del 3% sobre el precio de venta, pagada por el comprador. En algunas zonas se cobra 4% repartido entre comprador y vendedor (3% al comprador, 1% al vendedor).

La comisión inmobiliaria no es impuesto pero es costo de la operación que debe presupuestarse. En operaciones de mayor valor a veces se negocia la comisión. En operaciones de menor valor se mantiene la comisión estándar.

Resumen aproximado de costos extra

Para el comprador en Córdoba, sumando todo: 5% a 7% sobre el precio de venta en costos legales y administrativos. Si suma comisión inmobiliaria, 8% a 10%. Si suma financiación, hasta 12-15% sobre el valor del inmueble.

Para el vendedor en Córdoba, sumando todo: 2% a 5% según corresponda ITI o Cedular, comisión inmobiliaria si la asume, su parte del impuesto de sellos, eventuales costos de regularización si hay observaciones.

Cómo evitar sorpresas con los impuestos

Pedir al escribano un detalle escrito de todos los costos antes de avanzar con la operación. Verificar el estado fiscal del inmueble: deudas, observaciones, exenciones aplicables. Considerar si corresponde exención del ITI por vivienda única. Si hay financiación, sumar todos los costos del banco.

Hacer las cuentas con números reales antes de comprometerse con un precio. La diferencia entre "puedo pagar el precio" y "puedo pagar el precio más todos los costos asociados" puede ser del 10% al 15%, lo cual no es despreciable.

Recomendación final

Los impuestos son parte normal de una operación inmobiliaria seria. No conviene tratar de "ahorrarlos" con maniobras dudosas: subdeclaración de precios (riesgo fiscal alto y poca protección legal si hay conflicto), operaciones por boleto sin escriturar para postergar impuestos (acumulan problemas), operaciones a través de terceros para evitar tributos (pueden ser consideradas evasión).

Hacer la operación bien, con todos los impuestos correctamente declarados y pagados, da seguridad jurídica plena al comprador y al vendedor, evita problemas posteriores con AFIP o Rentas, y permite vender la propiedad sin trabas en el futuro. El costo fiscal es el precio de operar con transparencia y obtener todos los beneficios legales correspondientes.