Glosario inmobiliario

A

Alodial

Inmueble libre de toda carga, hipoteca, servidumbre o gravamen. Un título "alodial y limpio" es el más seguro desde el punto de vista jurídico.

Relacionado: dominio, hipoteca, gravamen

Alquiler temporal o turístico

Arrendamiento de un inmueble por períodos cortos (horas, días, semanas) para uso turístico. No está regulado por la Ley de Alquileres 27.551 (que aplica a alquiler habitacional permanente). Está regulado principalmente por el Código Civil y los contratos entre partes.

Relacionado: renta turística, Airbnb

B

Boleto de compraventa

Contrato privado entre comprador y vendedor que compromete a ambas partes a celebrar en el futuro la escritura traslativa de dominio. No transfiere el dominio pero tiene fuerza legal entre las partes. Debe ser firmado ante escribano público para tener fecha cierta.

Relacionado: escritura, dominio

C

Comisión inmobiliaria

Honorario que cobra la inmobiliaria por intermediar en una operación de compraventa o locación. En Córdoba la comisión estándar para compraventa es del 3% del precio de venta, generalmente a cargo del comprador. Puede negociarse en algunos casos.

Relacionado: martillero, operación

D

Declaratoria de herederos

Resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos legales de una persona fallecida. Es el primer paso del proceso sucesorio y habilita a los herederos a administrar y disponer de los bienes del causante.

Relacionado: sucesión, dominio

Dominio

Derecho real más amplio sobre una cosa: el propietario puede usar, gozar y disponer del inmueble dentro de los límites legales. El dominio pleno se obtiene con la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad.

Relacionado: escritura, boleto, registro

E

Escritura traslativa de dominio

Acto público otorgado ante escribano público que efectivamente transfiere la propiedad de un inmueble de un titular a otro. Es el documento solemne exigido por la ley argentina para transferir derechos reales sobre inmuebles. Una vez inscripta en el Registro de la Propiedad, es oponible a terceros.

Relacionado: boleto, dominio, registro

Estudio de títulos

Análisis que realiza el escribano de la cadena de propietarios de un inmueble, generalmente hasta 20 años atrás, para verificar que no hay vicios, observaciones ni irregularidades que afecten el dominio.

Relacionado: escritura, escribano

Expensas

Contribución mensual que cada propietario de una unidad en un edificio o barrio cerrado paga para cubrir los gastos comunes (mantenimiento, seguridad, servicios compartidos). Existen expensas ordinarias (gastos corrientes) y extraordinarias (obras mayores).

Relacionado: propiedad horizontal, barrio cerrado

F

FOS (Factor de Ocupación del Suelo)

Relación entre la superficie cubierta en planta baja y la superficie total del lote. Si el FOS es 0,5, se puede construir cubierto hasta el 50% de la superficie del lote en planta baja. Lo define el código urbano de cada municipio.

Relacionado: FOT, normativa, construcción

FOT (Factor de Ocupación Total)

Relación entre la superficie total construida (suma de todos los pisos) y la superficie del lote. Limita la superficie total edificable en un lote independientemente de la altura.

Relacionado: FOS, normativa, construcción

H

Hipoteca

Derecho real de garantía que grava un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente un préstamo bancario. El deudor mantiene la posesión del inmueble pero el acreedor puede ejecutarlo si no se paga la deuda.

Relacionado: préstamo, banco, escritura

I

Impuesto Cedular

Impuesto del 15% sobre la ganancia obtenida en la venta de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018. La ganancia se calcula como diferencia entre precio de venta y precio de compra ajustados por inflación, con deducciones admisibles.

Relacionado: ITI, impuestos, ganancias

Impuesto de sellos

Impuesto provincial que grava el boleto y/o la escritura de compraventa. En la provincia de Córdoba la alícuota es del 1,5% sobre el valor de la operación, habitualmente distribuido en partes iguales entre comprador y vendedor.

Relacionado: escritura, impuestos

Impuesto inmobiliario

Tributo provincial que paga el propietario de un inmueble anualmente, calculado sobre la valuación fiscal. En Córdoba lo administra la Dirección General de Rentas. Debe estar al día para poder escriturar.

Relacionado: libre deuda, escritura, Rentas

ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)

Impuesto del 1,5% sobre el valor de venta que paga el vendedor cuando el inmueble vendido no era su vivienda única y permanente. Para propiedades adquiridas desde el 1 de enero de 2018 aplica el Impuesto Cedular en lugar del ITI.

Relacionado: impuestos, escritura, ganancias

L

Libre deuda

Certificado emitido por el organismo correspondiente (municipio, Rentas provinciales, cooperativa) que acredita que el inmueble no tiene deudas pendientes en ese momento. Es requisito indispensable para escriturar.

Relacionado: escritura, impuestos, tasas

M

Martillero o corredor inmobiliario

Profesional habilitado por el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) de la provincia para intermediar en operaciones de compraventa, locación y permuta de inmuebles. En Córdoba deben tener matrícula CPI vigente para ejercer legalmente.

Relacionado: matrícula CPI, tasación

Mensura

Acto técnico realizado por un agrimensor que mide y delimita físicamente un inmueble. El plano de mensura aprobado por la autoridad catastral es el documento que define con precisión los límites y superficie del terreno.

Relacionado: plano, catastro

N

Nomenclatura catastral

Código alfanumérico que identifica unívocamente a cada inmueble en el sistema catastral de la provincia. Permite localizar y describir técnicamente cada propiedad en los registros oficiales.

Relacionado: catastro, mensura

O

Ocupación precaria

Situación donde una persona usa un inmueble sin título de propiedad ni contrato formal. Puede generar derechos posesorios con el tiempo si no se interrumpe legalmente. Es importante verificar que un inmueble a comprar no tenga ocupantes sin título.

Relacionado: boleto, posesión, escritura

P

Permuta

Intercambio de propiedades entre dos partes, con o sin diferencia de dinero. Legalmente es un contrato distinto a la compraventa, con implicancias fiscales específicas para cada parte.

Relacionado: boleto, escritura, impuestos

Plusvalía

Incremento del valor de un inmueble con el paso del tiempo, generalmente expresado en dólares en el mercado argentino. Se genera por mejoras en la zona, aumento de demanda, inflación, o mejoras realizadas en la propiedad.

Relacionado: valorización, inversión

Propiedad horizontal

Régimen jurídico que regula la coexistencia de partes privativas (cada unidad) y partes comunes (pasillos, escaleras, ascensores, jardines) en un mismo edificio o conjunto. Cada propietario es dueño de su unidad y copropietario de las partes comunes.

Relacionado: expensas, consorcio

R

Renta turística

Modalidad de alquiler de propiedades a viajeros por períodos cortos, generalmente a través de plataformas como Airbnb o Booking. En Calamuchita es el modelo predominante para cabañas y casas en zonas turísticas.

Relacionado: alquiler, inversión

S

Seña o arras

Suma de dinero entregada al momento de firmar el boleto de compraventa como garantía de cumplimiento. Si el comprador se arrepiente, pierde la seña. Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble.

Relacionado: boleto, compraventa

Servidumbre

Derecho real que grava un inmueble (el fundo sirviente) en beneficio de otro inmueble (el fundo dominante) o de una persona. Las servidumbres de paso son las más comunes en zonas rurales del Valle de Calamuchita.

Relacionado: dominio, campo, lote

Sucesión

Proceso legal por el que se transfieren los bienes de una persona fallecida a sus herederos. Para que los herederos puedan vender un inmueble heredado, deben completar el proceso sucesorio y tener declaratoria de herederos o testamento válido.

Relacionado: declaratoria, escritura, dominio

T

Tasación

Valuación técnica y profesional de un inmueble para determinar su valor de mercado. La realiza un martillero o corredor inmobiliario matriculado. No es lo mismo que el valor fiscal ni el precio de aviso. Una tasación bien hecha considera ubicación, metros, estado, comparables de mercado y características especiales.

Relacionado: valor de mercado, martillero

U

Usucapión o prescripción adquisitiva

Modo de adquirir el dominio de un inmueble por posesión pacífica, pública, continua e ininterrumpida durante un plazo determinado (20 años para la prescripción larga, 10 para la corta con justo título). Proceso judicial para quien posee sin título.

Relacionado: dominio, posesión

V

Valuación fiscal

Valor asignado por el fisco provincial (Rentas Córdoba) a cada inmueble para el cálculo del impuesto inmobiliario. Generalmente es menor al valor de mercado real. No debe usarse como referencia para operaciones comerciales.

Relacionado: tasación, impuesto inmobiliario